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SOMMARIO

Il 2017 sarà un periodo di transizione. Poi, dal 2018 inizierà la svolta. Il mattone cambia faccia, si trasforma, e inizia a crescere. Nel 2022 i prezzi torneranno ai valori pre-crisi. L’edilizia ripartirà, ma sarà tutta un’altra cosa, dovrebbe essere più evoluta e più moderna. Gli appartamenti dovranno rispondere alle nuove logiche del benessere abitativo. E l’affitto potrà (forse) iniziare a ricoprire un ruolo più importante. Ilvo Bruschi, Presidente di Yard Srl, racconta a OF le previsioni da qui a 10 anni

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Il mercato immobiliare è arrivato a un punto di svolta. Il 2017 sarà l’anno di transizione, una sorta di anno-ponte. Poi, dal 2018, cambierà tutto. La crisi sarà un ricordo lontano, i prezzi degli immobili inizieranno a crescere, e nel 2022 si torneranno ad avere stessi valori degli anni del boom, prima che la crisi divampasse, intorno al 2006-2007. Sono queste le previsioni per i prossimi 10 anni che si leggono nel Meteo Immobiliare 2017, il rapporto di previsione sul ciclo immobiliare predisposto in collaborazione con Yard, la società di servizi immobiliari, dalla RUR, la Rete Urbana delle Rappresentanze, fondata nel 1989 per studiare e promuovere l’economia delle città, e redatto dal professor Giuseppe Roma, Segretario Generale RUR e per 20 anni Direttore Generale del Censis. Cosa accadrà dunque nei prossimi 10 anni? Come cambierà il mattone? E che influenze ci saranno su investitori, istituti di credito e acquirenti? OF Osservatorio Finanziario lo ha chiesto a Ilvo Bruschi, Presidente di Yard Srl.

OF: Oggi avete presentato il vostro rapporto annuale sul mercato immobiliare…
Bruschi: Esatto. Il Meteo Immobiliare è il secondo rapporto di RUR di previsione del ciclo immobiliare, dopo il primo del 2016. E si propone di rispondere alla duplice esigenza di prevedere l’andamento futuro delle quotazioni e di analizzare le specificità locali con l’obiettivo di analizzare le prospettive di medio e lungo periodo.

OF: Perché è importante sapere oggi quanto varrà un immobile tra un certo numero di anni?
Bruschi: Per prima cosa, il mercato immobiliare italiano viene da un periodo particolare caratterizzato da 10 anni di riduzioni dei valori immobiliari. È chiaro che questa situazione rappresenti un problema sentito da tutti. In una situazione come quella attuale, infatti, conoscere in anticipo le quotazioni future o comunque il futuro andamento dei valori immobiliari può avere notevoli risvolti positivi. Si tratta di fornire una visione d’insieme del ciclo economico del mercato: sapere dove si sta andando, infatti, può essere utile non solo a banche, sgr, proprietari di casa, ma anche ai grandi investitori istituzionali e agli speculatori.

OF: Il secondo elemento di novità è l’analisi delle economie locali…
Bruschi: Esatto. Il mercato immobiliare spesso viene considerato come un unico elemento, ma in realtà è la somma di tantissimi mercati territoriali. E non tutti vanno nella stessa direzione. Sapere preventivamente se il trend dell’economia di un determinato territorio è previsto in crescita o in contrazione può quindi orientare la scelta dei futuri investimenti.

---- OF: In che modo si può prevedere quanto varrà l’immobile tra un certo numero di anni?
Bruschi: Per quanto riguarda le banche per esempio il vantaggio è considerevole. Gli istituti di credito sanno, quando concedono un finanziamento per l’acquisto della casa che c’è un possibile rischio di default dato dal fatto che il mutuatario potrebbe non riuscire a rimborsare il debito e a far fronte ai pagamenti delle rate mensili. Sapere a priori, al momento della concessione del finanziamento, se si ha una prospettiva a 10 anni di valori in crescita, consente quindi alla banca di decidere per esempio di attuare una strategia di espansione.

OF: Cioè di aumentare il volume dei mutui concessi?
Bruschi: Proprio così. Diciamo che conoscere le aspettative di crescita del settore è anche un modo per leggere alla luce della situazione odierna i rischi futuri. Se i valori aumentano significa che anche l’economia è in crescita. Mentre contestualmente le probabilità di default si riducono, almeno per i 10 anni successivi. Se la banca sa che per 10 anni otterrà un rimborso pressoché garantito che le consentirà di coprire fino al 30% o al 50% del credito concesso, è chiaro che sarà più propensa oggi a erogare mutui.

OF: E cosa accadrà quindi ai valori immobiliari? E’ davvero prevista una crescita per i prossimi 10 anni?
Bruschi: Sì. La curva è in aumento per i prossimi 10 anni. Ma è normale: dopo un ciclo negativo è fisiologico che ci sia un periodo di ripresa.

OF: Quando inizieranno ad alzarsi i prezzi?
Bruschi: Già nel 2017 ci saranno alcuni elementi di ripresa e altri ancora in stagnazione. Ma secondo le nostre stime la crescita tornerà nel 2018 e nel 2022 si avranno gli stessi valori registrati nel 2007, negli anni pre-crisi, prima che si riducessero anche di oltre il 30%. Attualmente però la situazione è ben diversa.

OF: I prezzi nel 2017 non si alzeranno?
Bruschi: No. Ed è una situazione anomala. Normalmente per le leggi della domanda e dell’offerta ad un incremento della domanda corrisponde conseguentemente anche un aumento dei prezzi. Così non è stato per ora. La domanda è cresciuta, il numero delle compravendite portate a termine anche. Ma i prezzi no.

OF: E cosa significa questa situazione?
Bruschi: Che l’aumento delle compravendite dipende dai bisogni delle famiglie. Cioè si compra per necessità sostanzialmente, non per investimento. E considerato il particolare contesto economico, attualmente le famiglie non sono ancora disposte a spendere.

OF: Un aumento dei prezzi nei prossimi 10 anni comporterà anche un ritorno dell’edilizia?
Bruschi: Indubbiamente sì. L’edilizia è arrivata alla fine di un ciclo. Il ciclo di costruzione degli immobili, infatti, è arrivato a un punto di svolta. Il miglioramento della qualità degli impianti in generale (come quelli elettrici o idraulici), l’introduzione di nuovi materiali costruttivi e le innovazioni introdotte (come la domotica) hanno reso maturo il passaggio a nuove modalità costruttive. Inoltre, si sono modificati i bisogni delle famiglie anche nell’utilizzo degli spazi, quindi assisteremo a cambiamenti anche nel layout interno. È chiaro dunque che è necessario un cambiamento. E tutte queste innovazioni rappresentano una spinta in più per questo settore.

---- OF: Molti dicono però che non c’è più spazio per costruire nuove abitazioni…
Bruschi: Certo. Non si può più utilizzare il suolo. E’ necessario demolire prima di costruire. Ci sono interi quartieri degli anni ‘50 da abbattere e ricostruire con le nuove tecnologie edilizie.

OF: Sembra un po’ utopistico…
Bruschi: E’ vero. Innanzitutto c’è un problema politico. Poi bisogna considerare tutti i problemi derivanti dal fatto che la proprietà immobiliare in Italia è molto frazionata. L’80% delle famiglie è proprietaria della propria abitazione. Immagini una città verticale come Milano, dove ci sono condomini interi la cui proprietà è frazionata tra 40-50 famiglie. Mettere tutti d’accordo sarebbe molto difficile.

OF: Come si può risolvere il problema degli affitti?
Bruschi: Credo che sia necessario creare uno stock di appartamenti adatti alla locazione per soddisfare i bisogni di mobilità lavorativa che stanno emergendo. I giovani spesso hanno difficoltà a soddisfare le condizioni necessarie per ottenere un finanziamento. E non è infrequente che ci si sposti per lavoro e si cambi città.

OF: E come si può creare questo stock?
Bruschi: Ci sono fondi internazionali e società che stanno andando in questa direzione. E che hanno iniziato a rivolgersi al mercato immobiliare residenziale con l’obiettivo di creare spazi produttivi per le imprese e spazi da abitare per le famiglie da mettere a reddito attraverso la locazione.

OF: Ci sono già questi fondi di investimento in Italia…
Bruschi: Sì, ma per ora si tratta di una quota residuale. È un percorso che è stato iniziato, e credo che in futuro sia destinato a crescere. Certo, ci vorrà qualche anno, ma prima o poi anche da noi le cose cambieranno. E ci si uniformerà a quanto già avviene negli altri paesi europei, come in Germania e in Inghilterra.

OF: Però sarà difficile cambiare la mentalità delle famiglie italiane: la propensione all’acquisto di una abitazione di proprietà è storicamente radicata…
Bruschi: E’ vero. Ma bisogna considerare che questa particolare mentalità è figlia di un preciso e specifico contesto socio-economico che ora non ha più ragione di esistere.

OF: Cioè cos’è cambiato?
Bruschi: Tra gli anni ‘70 e gli anni ‘90 l’inflazione italiana si aggirava intorno a una media del 12%. Chi aveva i soldi e li teneva liquidi, sotto il materasso, in sostanza alla fine di ogni anno si vedeva erodere il 12% del capitale dal caro vita. E’ chiaro dunque che il naturale sbocco per non perdere i risparmi era il mattone. La casa non perdeva, ma si rivalutava. Ed era una tendenza molto diffusa. Basti pensare che dagli anni ‘50 agli anni ‘80 l’Italia era il primo paese al mondo per risparmio. Anche perché fino a pochi anni fa poi le imposte sulla casa erano poco significative.

OF: E ora invece cosa è cambiato?
Bruschi: Ora la situazione appare ben diversa. Le imposte sulla casa di proprietà si sono triplicate. E l’inflazione è prossima allo zero. La mia impressione è che la mentalità cambierà abbastanza velocemente per adattarsi alla mutata situazione economica.

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