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SOMMARIO

Compravendite in aumento. Prezzi ancora stabili. E fatturato in crescita. Il mattone ha svoltato la china. Ma la ripresa è ancora lenta. Parola di Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari che, a OF, ha spiegato cosa sta accadendo oggi in Italia. Dove acquistare per investimento (con buoni rendimenti). E cosa ci potremo aspettare per i mesi a venire

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Il mattone ha superato gli anni più cupi della crisi. Secondo gli ultimi dati disponibili diffusi dall’Agenzia delle Entrate lo scorso maggio, intatti, l’immobiliare, per la sola componente residenziale, ha chiuso il 2016 con un balzo del 18,9% rispetto all’anno precedente. In totale, negli ultimi 12 mesi, quindi, sono state acquistate circa 534mila abitazioni, contro le 449mila del 2015.

Ma è ancora troppo presto per parlare di “ripresa”. Ne è convinto Mario Breglia, fondatore e presidente dell’istituto indipendente di ricerca Scenari Immobiliari, che per i prossimi mesi prevede un aumento (contenuto) delle compravendite, ma una sostanziale stagnazione dei prezzi. Ecco perché, nell’Outlook 2017 dello scorso febbraio diffuso da Scenari Immobiliari, il termine che ricorre, in riferimento all’immobiliare, è “ripresina”. Perché, per utilizzare una metafora, se il mattone europeo corre, si legge ancora nella ricerca, quello italiano al confronto cammina.

Nel corso del 2016, infatti, il fatturato italiano derivante dal mercato immobiliare è cresciuto di 114 miliardi di euro, + 2,7%, contro il 4,6% degli altri Paesi europei. Per l’anno in corso, poi, prevede ancora l’osservatorio di ricerca, il divario è destinato a rimanere costante: per fine 2017 nel nostro Paese si dovrebbe raggiungere un aumento del +4%, contro il +8,4% del resto d’Europa.

Cosa accadrà dunque nei prossimi mesi? Come si chiuderà il 2017? OF Osservatorio Finanziario ha chiesto a Mario Breglia di fare un punto della situazione di metà anno. Ecco cosa è successo nei primi 6 mesi del 2017, e cosa è bene aspettarsi per i prossimi mesi, e fino al 2018. In quali settori investire per ottenere i rendimenti migliori. E in quali città orientarsi per massimizzare il rendimento.

OF: Facciamo un punto della situazione di metà anno. Come sta andando il mercato immobiliare? Le rosee previsioni di fine 2016 si stanno avverando?
Breglia: Nel 2017 il mercato si è lasciato alle spalle la crisi iniziata nel 2009. Soprattutto il trend delle compravendite (in tutti i comparti ) è aumentato, mentre sul fronte dei prezzi la crescita è ancora a zero. Siamo lontani dai livelli dei primi anni del secolo, ma l’andamento attuale è solido.

---- OF: Cioè, quante compravendite sono state portate a termine finora?
Breglia: Lo scorso anno si sono registrate circa 520mila compravendite di case e a fine anno si potrebbero toccare le 560mila. Certo siamo ancora lontani dai picchi di 800mila, ma si tratta di un numero adeguato alla realtà economica e demografica del Paese.

OF: Quando ricominceranno a salire più rapidamente?
Breglia: Il mercato il prossimo anno si dovrebbe assestare sulle 600mila compravendite.

OF: Qual è il settore che sta performando meglio tra residenziale e commerciale/produttivo?
Breglia: Il settore commerciale sta facendo buoni risultati, come il terziario e il settore degli uffici. Ma questi buoni risultati sono concentrati per lo più in alcune aree: come i centri di Milano e Roma oppure nei nuovi quartieri di uffici. Il resto delle aree è in crisi.

OF: E cosa sta accadendo al residenziale?
Breglia: In questo caso l’andamento del residenziale tra le varie zone del Paese è più omogeneo. In crisi nera, invece, sono il settore produttivo e artigianale.

OF: Voi avete detto che tra il 2017 e il 2020 saranno fatti molti investimenti nello sviluppo del non residenziale. Cosa cambierà? Arriveranno investitori stranieri?
Breglia: Dopo gli anni della crisi si è riavviato il settore dello sviluppo urbano. In termini di dimensione siamo al venti per cento rispetto a venti anni. Tranne qualche eccezione, però, i promotori sono italiani, con ampia presenza del settore pubblico.

OF: Immaginiamo di voler investire nel mattone, da quale segmento di mercato si può ottenere il rendimento più elevato?
Breglia: Il rendimento degli uffici o dei negozi viaggia tra il 6 e il 7 per cento, ma c’è il “rischio inquilino” sempre in agguato. E un immobile vuoto è sempre difficile da riempire. Il residenziale rende tra il 3 e il 5 per cento, con rischi minori soprattutto se si punta sulla locazione breve e/o turistica.

OF: In quale città è meglio acquistare per massimizzare il rendimento? E dove si possono trovare le occasioni migliori?
Breglia: Sia che si punti sul residenziale, sia che si decida di acquistare uffici o negozi, la location dell’investimento è fondamentale. Questo significa che è meglio privilegiare la zona centrale per il non residenziale e puntare sulla città turistica o con economia vivace per il residenziale.

OF: Dall’inizio della crisi i prezzi si sono ridotti considerevolmente. Come stanno andando ora? È ancora un buon momento per acquistare?
Breglia: La crisi ha tolto un terzo del valore delle case. E poche zone si sono salvate. Dall’inizio dell’anno siamo a crescita zero per i prezzi medi. Una ripresa delle quotazioni può venire solo dalla ripresa dell’inflazione.

OF: Spostandoci sulle specificità locali, Milano è caratterizza da un elevato numero di realtà immobiliari, non solo residenziali, dismesse. Cosa si sta facendo a riguardo?
Breglia: Uno dei “motori” storici di Milano è la capacità di rimettere in circolo aree dismesse. Prima quelle industriali ora tocca a quelle ferroviarie o della logistica. Ma si tratta di investimenti non certo alla portata dei privati, ma di grandi organizzazioni.

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