Immobiliare. Il Nido è la Priorità

Si chiama south working. Il 20% dei 300 intervistati in una indagine condotta dall’ufficio studi della Gabetti ha dichiarato che ha deciso o sta valutando di tornare al comune di origine, prevalentemente nel centro e nel sud Italia. È uno dei grandi trend indotti dalla pandemia. Con rilevanti riflessi sul mercato immobiliare. Ma non è il solo. Anche perché comprare casa resta sempre una priorità. Ma la tipologia di abitazioni più ricercate non è più quella di due anni fa

Ha più di 30 anni, vive prevalentemente in coppia, ha un lavoro stabile. E cerca una casa più grande rispetto al passato, possibilmente con spazi esterni e stanze in più da adibire a ufficio (magari per lo smart working). Con la pandemia le priorità sono cambiate. C’è chi sceglie di tornare a vivere nel comune di origine, prevalentemente nel centro e nel sud Italia (south working). E chi può oggi rinunciare alla vicinanza al lavoro e da remoto si permette immobili più grandi. In questa intervista Marco Speretta, Direttore Generale di Gabetti, spiega cosa sta succedendo nel mercato immobiliare italiano. Il punto di partenza è una indagine che il centro studi della Gabetti ha condotto intervistando 300 lavoratori.

OF: Chi compra oggi casa?
Speretta: Possiamo dire che gli acquirenti si dividono in varie categorie. Ma quella principale è costituita dalle giovani coppie alla ricerca della loro prima casa. Stiamo realizzando un sondaggio in collaborazione con Wikicasa.it, società che abbiamo contribuito a fondare qualche anno fa, di cui ora siamo soci con una quota intorno al 30%. E i primi dati, che posso darle in esclusiva, dicono che il 48% delle richieste sono legate all’acquisto della prima casa. Il 22% sono di sostituzione, cioè effettuati da parte di chi ha già un immobile ma sceglie di cambiarlo per migliorare la sua posizione. A questo si aggiungono il 17% di acquisti per investimento.

OF: Partiamo dalle giovani coppie che acquistano la prima casa. Quanti anni hanno? A che età effettuano, mediamente, questa scelta?
Speretta: Tra i 30 e i 40, 45 anni. Solo loro a rappresentare la gran parte del mercato. Cioè quando ormai la coppia è più stabile, si è formata una famiglia, entrambi i partner hanno un lavoro sicuro e quindi possono contare su due redditi.

OF: Chi è il cliente tipo?
Speretta: Stando ai dati del nostro sondaggio, il 54% di chi compra casa è costituito da lavoratori dipendenti. Di questi, il 30% è di natura privata. Rispetto agli altri target, infatti, sono coloro che riescono più facilmente a ottenere il finanziamento.

OF: E i giovanissimi, invece, preferiscono l’affitto?
Speretta: Diciamo che al di sotto dei 30 anni è difficile che i ragazzi si avvicinino all’acquisto. Gli under 30 in totale rappresentano meno del 10% del mercato. E non lo fanno per varie ragioni.

OF: Quali sono?
Speretta: Partendo dal presupposto che in Italia la tendenza a comprare la casa c’è da sempre, e fa proprio parte della nostra cultura, i giovani scontano due problemi. Da un lato gli under 30 cercano una maggiore flessibilità di vita, dall’altro invece, di fatto hanno poche disponibilità economiche. Ed è questo, secondo me, l’elemento centrale. Perché altrimenti farebbero scelte diverse. Invece, si vanno a posizionare sul mercato della locazione per potersi permettere magari qualcosa in più a livello di servizi e metrature.

OF: Infatti, la crisi finanziaria del 2008 ha assestato un duro colpo al settore, con le banche che hanno chiuso i rubinetti del credito. Ora però il governo è intervenuto anticipatamente lanciando mutui garantiti dallo stato fino al 100% del valore dell’immobile per chi ha meno di 36 anni…
Speretta: E si tratterà di una spinta molto importante. Perché rendere più semplice l’accesso al credito è l’elemento chiave per far crescere il mercato immobiliare. E considerando che la fascia di acquirenti va dai 30 anni in su, vuol dire che era necessario arrivare a dare questo tipo di incentivo proprio a questo target di potenziali clienti.

OF: E avete notato un aumento delle richieste da parte dei giovani under 36 ai quali questa misura è indirizzata?
Speretta: Sì. Almeno un +20% nell’ultimo periodo solo su questa categoria.

OF: La pandemia, dicevamo già a inizio anno, ha però trasformato il mercato. E sono emersi nuovi trend ad orientare le scelte di acquisto. Cosa è cambiato in termini di dimensioni degli appartamenti, posizione, servizi? E in che modo questi mutamenti influenzano le scelte dei giovani?
Speretta: L’approccio generale è sicuramente cambiato per quanto riguarda la prima casa. Case troppo piccole al centro delle città principali, magari per vivere il glamour del capoluogo sono diventate meno interessanti rispetto a prima. A favore, invece, di case più grandi e vivibili, possibilmente con una stanza dove poter lavorare, o uno spazio esterno. E questi rinnovati bisogni hanno fatto emergere contestualmente la tendenza ad allontanarsi dal centro, verso le periferie soprattutto per quanto riguarda le grandi città, ma anche talvolta verso città diverse. Si sviluppa quindi per la prima volta una tendenza nuova al trasferimento, ma al contrario, decentralizzato.

OF: Dove cercano quindi casa oggi?
Speretta: Talvolta nelle città di origine. Un bisogno che si sta riscontrando soprattutto in quelle persone che già un tempo si erano spostate nelle città capoluogo principali per motivi di lavoro e ora avrebbero la possibilità di farlo grazie allo smart working.

OF: Una sorta di “migrazione al contrario”…
Speretta: In un certo senso. Su questo fenomeno abbiamo fatto una ricerca con il nostro ufficio studi relativo proprio al rapporto tra smart working e nuove esigenze abitative. Abbiamo registrato le risposte di più di 300 lavoratori. E ne è emerso che oltre il 20% degli intervistati ha deciso o sta valutando di tornare al comune di origine, prevalentemente nel centro e nel sud Italia (south working). Non solo per avvicinarsi ai propri cari, ma soprattutto per vivere meglio in immobili magari a prezzo più basso ma di dimensioni maggiori, o perché già proprietari di una abitazione. E sicuramente anche questo spostamento è uno degli elementi che ci portiamo a casa da questa pandemia.

OF: La seconda importante tendenza, diceva, è quella relativa al mercato di sostituzione…
Speretta: Esatto. L’acquisto per sostituzione, cioè da parte di chi ha già una casa ma ha la necessità di doverla modificare, è anche in questo caso diretta conseguenza della pandemia. Il bisogno di cambiamento, infatti, è frutto proprio dell’aver vissuto in modo diverso e più continuativo gli spazi in casa anche a livello lavorativo. Sempre dalla nostra survey è emerso che 1 su 4 ha intenzione di comprare, o di avere già comprato, una casa di dimensioni più grandi a causa del lavoro da remoto, che richiede uno spazio dedicato. Ma c’è anche un altro settore che beneficia dei cambiamenti post-emergenza.

OF: Quale settore?
Speretta: Quello della ristrutturazione edilizia. Gli incentivi, prolungati di anno in anno, hanno sicuramente avuto il pregio di rilanciare uno dei settori più colpiti dalla crisi economico-finanziaria. Ma non è solo questo. Il “nuovo” oggi non sempre risponde alle mutate esigenze abitative di chi cerca casa.

OF: Quindi si ristruttura l’usato?
Speretta: Proprio così. Se non si trova quello di cui si ha bisogno, e al prezzo che si è disposti a pagarlo, si sistema l’usato. Riuscendo comunque a rispondere alle proprie esigenze in modo personalizzato. Ovviamente, in futuro, si andrà a costruire un “nuovo” differente.

OF: Il terzo principale motivo di acquisto è quello a scopo di investimento. I giovani di oggi, quindi, lo considerano ancora il bene rifugio per eccellenza?
Speretta: In realtà credo che il mattone oggi sia più che mai una scelta interessante. Ci si aspetta una spinta inflazionista nei prossimi anni considerevole, e chi sceglie di investire oggi potrebbe vederlo rivalutato tra qualche tempo. Quindi l’interesse è sicuramente confermato. Magari è cambiata la tipologia di investimento. Però direi che anche per quella fascia di giovani che se lo può permettere, oltre i 30 anni, quindi, è sempre un investimento interessante.

OF: Chi oggi sceglie di puntare sull’immobiliare a scopo di investimento su quali settori dovrebbe orientarsi? E quali rendono di più (e quanto)?
Speretta: Per il privato l’investimento più sicuro, anche se ha di solito un rendimento più basso, è il residenziale. Che oggi rende circa un 3-4%. Anche se in realtà, in questo momento, sta avendo un ruolo importante non solo per i privati ma anche per gli investitori istituzionali. Nell’ambito del residenziale a reddito, vengono considerate sempre di più, oltre alle formule tradizionali a lungo termine, lo short renting, forme di condivisione come il micro living, il co-living, oltre a iniziative di riconversione di immobili da uffici a residenziale e, nel contesto più ampio, student housing, senior housing.
Cioè a nuove formule che evidenziano che questo mercato ha grosse potenzialità. Diciamo quindi che oggi il residenziale è ritenuto indubbiamente l’asset class più interessante.

OF: Guardando al mercato in generale, a inizio anno le previsioni per il 2021 non erano così negative come ci si poteva aspettare dopo quasi un anno di stop. Ora che siamo entrati nell’ultimo trimestre possiamo tirare le somme. Come si è comportato il mercato dopo la battuta d’arresto dovuta alla pandemia?
Speretta: A dire la verità, molto meglio del previsto. Noi abbiamo sempre pensato che lo stop dovuto alla pandemia fosse di natura temporanea. E che il mercato sarebbe ripartito esattamente da dove si era fermato, una volta finito il periodo di emergenza. Non ci aspettavamo però una ripresa così significativa.

OF: Cioè cos’è successo?
Speretta: Nel primo trimestre le compravendite hanno registrato un +38,6% rispetto all’anno precedente. Mentre nel secondo trimestre addirittura si è arrivato a un +73,4%. Quindi se mettiamo insieme questi dati, nella media dei due trimestri possiamo dire che il primo semestre 2021 ha fatto segnare un aumento del +56% rispetto allo stesso periodo del 2020..

OF: In quali città si è registrata la crescita maggiore?
Speretta: Diciamo che il numero delle transazioni è cresciuto un po' in tutte le principali grandi città. E anche nelle province di queste città. Contestualmente stanno crescendo anche i prezzi, certo di valori percentuali molto bassi, intorno allo “zero virgola”, ma è comunque un segnale positivo. Se poi si considera che anche i tempi di vendita si stanno accorciando, così come le percentuali di sconto, possiamo dire che stiamo assistendo ad una crescita sotto tutti i punti di vista.

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