Grandi trasformazioni si prospettano per il mercato immobiliare italiano dal prossimo anno. E la Brexit potrebbe far aumentare l’interesse degli investitori stranieri. Ma perché si torni ad investire è necessario adeguare l’offerta. Come? Attraverso la riqualificazione energetica e le opere di ristrutturazione. Perché il mattone, ormai, con la crisi è cambiato. Parola di Marco Speretta, direttore generale del Gruppo Gabetti. Ecco le sue previsioni sul mercato della casa

L’uscita del Regno Unito dall’Unione Europea potrebbe avere effetti positivi sul mercato immobiliare del nostro Paese. A dirlo è Marco Speretta, direttore generale del Gruppo Gabetti, che ipotizza, per il prossimo anno, uno spostamento dell’interesse da parte degli investitori internazionali che potrebbero considerare di orientare i loro investimenti anche verso l’Italia. Ma perché ciò si traduca in un effettivo beneficio per il mattone nazionale è necessario adeguare il prodotto alle richieste di chi nell’immobiliare ci crede e ci investe. In che modo? Ecco come cambierà il mattone nei prossimi mesi. Quanto renderà l’investimento. E quali condizioni bisognerà rispettare per ottenere i profitti maggiori.

Of: L’immobiliare è in crescita. Si può ben sperare per il prossimo anno quindi?
Speretta: Sì, è vero è le transazioni sono in aumento. Ma prima di sbilanciarsi sul prossimo anno bisogna ricordare che l’attuale situazione di incertezza politica, in Italia e nel resto d’Europa, a seguito dei risultati delle consultazioni che hanno portato all’uscita del Regno Unito dall’Unione Europea e alla vittoria del “No” nel referendum italiano, non ha ancora manifestato il suo impatto al 100%.

Of: Cioè in che modo la politica influenza il mattone?
Speretta: Più che altro la situazione politica attuale influenza l’investimento nel mercato immobiliare. Qualora la situazione dovesse permanere instabile, infatti, gli investitori potrebbero decidere di spostare i loro investimenti. Ecco perché ritengo che sia la Brexit l’evento da tenere maggiormente in considerazione.

Of: Perché l’uscita del Regno Unito dall’UE potrebbe modificare le sorti dell’immobiliare?
Speretta: Credo che gli effetti si vedranno più nel lungo periodo. Gli investitori infatti potrebbero decidere di spostare in parte i loro capitali dal Regno Unito, e portare il loro interesse in altre nazioni. Ecco perché ritengo che anche l’Italia potrebbe beneficiare da questa situazione.

Of: Secondo lei gli investitori stranieri potrebbero quindi abbandonare il Regno Unito e portare i loro capitali in Italia?
Speretta: Non solo in Italia ovviamente, ma anche noi potremmo beneficiare di questo trend, in particolare per quanto riguarda i mercati prime di Milano e Roma. Ma ci sono alcune condizioni da rispettare.

Of: Cioè quali condizioni?
Speretta: Innanzitutto per attrarre i capitali stranieri dobbiamo produrre una maggiore stabilità politica ed economica. Che attualmente manca. Inoltre, in secondo luogo, dobbiamo adeguarci alle esigenze di chi acquista a scopo di investimento. E quindi necessariamente adeguare anche il nostro prodotto.

Of: In che senso dobbiamo adeguare il nostro prodotto?
Speretta: Nel senso che attualmente abbiamo scarsità di offerta di qualità: pensiamo per esempio che in Italia, il numero totale di edifici residenziali costruiti prima del 1970 è pari al 57% dello stock edilizio. Questo ci dà la misura del fatto che sia fondamentale renderlo più efficiente.

Of: Cosa cercano gli investitori?
Speretta: Immobili di qualità, di pregio e con determinate caratteristiche architettoniche. Devono essere in classe energetica elevate, posizionati in località centrali e interessanti, meglio se in posizioni centrali per le principali attrazioni turistiche. In particolare nell’ambito uffici segnaliamo inoltre il grado dell’immobile in termini di dotazioni, di efficienza e flessibilità degli spazi, di risparmio sui costi di gestione (legato alla classe energetica) e la necessaria vicinanza ai mezzi di trasporto.
Per questo ritengo che sia necessario lavorare per migliorare l’esistente, investendo per esempio sulla riqualificazione energetica e sulla ristrutturazione edilizia.

Of: Più che sulle nuove costruzioni, quindi, il mattone del futuro sarà caratterizzato dalle ristrutturazioni?
Speretta: Esatto. In un certo senso è già così e credo che quello delle riqualificazioni sia un trend destinato a continuare. Nono solo riferendoci alla riqualificazione di intere aree e interi immobili, ma avranno importanza sempre maggiore anche i piccoli interventi privati di ristrutturazione.

Of: Questo nuovo trend come trasformerà il residenziale italiano?
Speretta: In realtà è un mercato che già è trasformato. Dal 2007 la situazione è cambiata radicalmente. Gli anni del boom edilizio sono un lontano ricordo. Eppure, nonostante questo, nel 2016 il residenziale è un settore che è cresciuto di molto. L’anno si sta chiudendo con un +15, +20% di compravendite. E nel 2017 potremmo avvicinarci ulteriormente, se saranno confermati questi ritmi di crescita, alla soglia delle 600 mila compravendite, che rappresenta la media raggiunta negli anni 2009-2011.

Of: In questo contesto, cosa accadrà ai prezzi delle case?
Speretta: Con la crisi hanno perso circa il 20%. E non prevedo risalite repentine a breve. Possiamo definire il 2016 come l’inizio di un nuovo ciclo. Ecco perché per i prossimi due o tre anni non ci sarà una crescita significativa.

Of: Poi, di quanto torneranno a crescere?
Speretta: Difficile dirlo, ma sicuramente per un po’ saremo lontani dalle quotazioni di 9 anni fa. La fase attuale è quella della stabilizzazione.


Of: Supponendo quindi di voler investire, dove sarà meglio orientarsi nel 2017?
Speretta: Se si resta in Italia meglio puntare su città importanti e in prime location, nelle vicinanze di attrazioni turistiche significative. Le città che potrebbero offrire le performance migliori potrebbero essere, sull’onda di quanto si è già visto quest’anno, Milano, Bologna, Torino e Firenze e Genova.

Of: E Roma?
Speretta: Roma è un caso un po’ particolare: nonostante sia una città con una forte valenza culturale, tuttavia permangono un po’ di difficoltà legate per lo più a problematiche urbane, al traffico, alla difficoltà a raggiungere certe zone. Questo potrebbe avere impattato sulle performance di crescita, che quest’anno sono state un po’ al di sotto della media delle altre grandi città.

Of: Quanto rende un investimento in una di queste città?
Speretta: Sul 3-4% lordo per il residenziale. Ma a patto che si tratti di immobili riqualificati da poco con un ottimo risparmio energetico e finiture signorili o di pregio. Nell’ambito degli uffici, nel Cbd (Central Business District) di Milano siamo intorno al 5,5% lordo, mentre a Roma siamo a 5,7%.

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