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SOMMARIO

Svalutazione dell’immobile e trattative infinite: vendere per monetizzare, ad oggi, non sembra essere la mossa più saggia. Come fare però se si devono affrontare spese famigliari urgenti? Il mutuo di liquidità è una delle proposte più interessanti delle banche per ottenere un finanziamento con tassi solitamente più bassi rispetto ai prestiti tradizionali

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Otto mesi e mezzo. È questo, secondo Nomisma, il periodo medio che richiede una vendita immobiliare, mentre l’Ufficio Studi Tecnocasa rivela che le tempistiche nelle grandi città italiane superano i 3 mesi, arrivando a sfiorare i 190 giorni e i 212 nei comuni periferici (dati ottobre 2013), mentre nella sola città di Milano si contano 60.000 alloggi privati vuoti, di cui circa 40.000, disponibili sul mercato, tra affitto e vendita.

E un altro dato appare particolarmente significativo: le famiglie italiane mettono sul mercato la nuda proprietà della propria abitazione, in modo tale da avere un tetto sotto il quale vivere, ma racimolare al tempo stesso un po’ di liquidità. La metà di loro lo fa per esigenze economiche: per sostenere i figli nell’acquisto della prima casa, affrontare le esigenze che si presentano con l’avanzare dell’età, oppure mantenere un certo tenore di vita. E i dati (raccolti da Immobiliare.it) parlano chiaro: dal 2010 alla fine del 2013 l’offerta è aumentata del 20,3% a Roma, del 18,7% a Milano e del 17,4% a Firenze.

Non a caso la chiamano “età dell’ansia”, un’epoca in cui, oltre ai bilanci e ai consumi famigliari, a crollare verticalmente sono stati anche i pilastri a cui tradizionalmente ci si appoggiava per progettare il proprio futuro o per farsi forza durante i momenti di crisi economica. E il mattone, assieme a lavoro e istruzione, rappresenta una di quelle sicurezze venute drammaticamente a mancare. E anche se in Italia, il risparmio consolidato in immobili ha e ha avuto un’importante funzione di integrazione del reddito, i numeri, ancora una volta, non mentono: dal 2008 al 2013, il valore della ricchezza immobiliare degli italiani è passata dai 5.409 miliardi di euro ai 4.400.

Non solo dunque trattative infinite che, come aveva rivelato Antonio Sabatini (affiliato Tecnocasa) a Of lo scorso novembre, si sono mediamente assestate intorno ai sei mesi, i primi due passati a convincere il venditore ad allineare il prezzo con la realtà del mercato, ma anche il rischio di sbloccare la vendita svalutando (e non di poco) l’immobile. Sarebbe infatti del 16,5% il ribasso medio sul prezzo dell’immobile inizialmente richiesto, seguendo i dati di una recente indagine condotta dalla società di studi economici Nomisma; mentre nel 2013, stando ai dati forniti dalle ricerche di Tecnocasa, si è verificata la più alta diminuzione dei prezzi dal 2007.
Vendere per monetizzare non sembra quindi essere una scelta auspicabile, almeno per il presente.

Cosa fare però se si ha urgentemente bisogno di liquidità, ad esempio per far fronte a una spesa medica imprevista o per le rette universitarie dei figli? Una soluzione giunge dai mutui di liquidità, in grado di concedere una somma consistente, solitamente dai 50.000 euro a salire (anche fino ai 500.000), ponendo, a garanzia del finanziamento, un bene sempre affidabile, come la propria casa, dove si può continuare a vivere durante il pagamento delle rate, ma che non deve essere gravata da precedenti ipoteche.

Il finanziamento, la cui durata varia solitamente tra i 5 e i 30 anni, copre generalmente tra il 50 e l’80% del valore commerciale dell’immobile, percentuale che però si ferma spesso al 50% nel caso in cui il mutuatario fosse un lavoratore autonomo, un libero professionista o un imprenditore.
Il mutuo di liquidità si colloca così a metà strada tra un mutuo “tradizionale” e un prestito personale, presentando però, rispetto a quest’ultimo, tassi più contenuti, oltre alla possibilità di ottenere importi più elevati.

Di seguito, le soluzioni proposte da oltre 10 differenti istituti di credito, integrate con la simulazione di Of che ipotizza un finanziamento da 80.000 euro da restituire in 15 anni (dati riferiti al 30 maggio 2014). ---- Non compare nell’elenco Intesa Sanpaolo che a catalogo non possiede un mutuo liquidità “puro”, ovvero con ipoteca su immobile di proprietà e non finalizzato a una specifica destinazione, ma propone ad esempio Prestito Maxi Pignoratizio/Maxi Pignoratizio Plus, consentendo di ottenere fino a 100.000 euro, destinato a lavoratori dipendenti, autonomi e pensionati, tra i 18 e gli 80 anni (non compiuti alla scadenza del prestito), che forniscano (da almeno 30 giorni) strumenti finanziari e certificati di deposito in pegno, a supporto del processo di valutazione del merito creditizio. Gli strumenti finanziari ammessi in pegno possono essere azioni, obbligazioni, quote di fondi comuni di investimento e certificati di deposito. La durata è compresa tra i 2 e i 10 anni, ed è possibile richiedere tra gli 8.000 e i 75.000 euro, oppure dai 75.001 ai 100.000 se si sceglie l’opzione Plus, con tasso fisso fino ai 50.000 euro (Tan al 9,45%), fisso o variabile per somme superiori.

I mutui di liquidità: ecco le condizioni economiche di chi li eroga

Concede fino a 500.000 euro, Mutuo Contante di UniCredit, a tasso fisso o variabile, e permette di coprire fino all’80% del valore dell’immobile. Il finanziamento, dai 5 ai 20 anni, è concesso per affrontare spese personali o consolidare debiti pregressi, mentre sono esclusi investimenti speculativi e acquisto di immobili. L’opzione a tasso fisso offre la possibilità di aggiungere al periodo di tasso fisso, uno a tasso variabile, parametrato sull’Euribor 3 mesi, maggiorato di uno spread al 4,50%, valore che si applica anche al Tan fisso. Ammontano invece all’1% le spese istruttorie, comprese tra i 750 e i 1.300 euro, mentre costa 230 euro la perizia tecnica.

Utilizzando il simulatore di Of e ipotizzando un finanziamento di 80.000 euro da restituire in 15 anni, si ottiene, per la soluzione a tasso fisso, con Tan al 6,51% (spread al 4,50%), una rata mensile di 697,33 euro, con un totale da restituire, tra capitale e interessi, di 125.519,40 euro. Diversamente la soluzione a tasso variabile, con Tan al 4,83%, prevede una rata mensile da 625,57 euro e un montante di 112.602,60 euro.

Apporta nuova liquidità, fino a un massimo di 125.000 euro e comunque non oltre l’80% del valore dell’immobile, Mutuo Soccorso di Liquidità di Monte dei Paschi di Siena, con una durata compresa tra i 10 e i 20 anni, ma che può essere prolungata fino ai 25/30anni se si richiede il mutuo assieme a Sostimutuo, in caso di sostituzione con surroga di un mutuo acceso presso un’altra banca, non appartenente al Gruppo Montepaschi. Il tasso fisso a 10 anni è pari al 5,31%, 5,93% a 15, 6,25% a 20, 6,31% a 25 e 6,41% a 30, mentre costano almeno 500 euro le spese istruttorie (1% dell’importo).

Per un mutuo a 15 anni di 80.000 euro, secondo simulatore di Of, si ottiene, con Tan al 5,93%, una rata mensile di 672,06 euro, restituendo in totale 120.970,80 euro.

Oltre ad acquisto, ristrutturazione, surroga, rifinanziamento e consolidamento debiti, Mutuo Variabile, Mutuo Fisso e Mutuo Rata Protetta di CheBanca! comprendono anche la finalità di liquidità, permettendo così di ottenere fino al 50% del valore dell’immobile, non oltre comunque i 200.000 euro, con durate variabili tra i 10 e i 30 anni, istruttoria a 1.000 euro e perizia tecnica a 250.

Mutuo Variabile, parametrato sull’Euribor 3 mesi, prevede uno spread al 3,15%, diversamente da Mutuo Fisso che indica lo spread al 3,44%, mentre la terza soluzione, Mutuo Rata Protetta, che garantisce una limitazione ai possibili aumenti dell’importo della rata, che si può incrementare al massimo di una percentuale pari al 100% del tasso d’inflazione, lo presenta al 3,95%. ---- Quindi, secondo il simulatore di Of, Mutuo Variabile con Tan al 3,48%, preventiva 180 rate da 571,12 euro, con un montante pari a 102.801,60 euro. Mutuo Fisso, con Tan al 5,45%, prevede un totale di 117.279 euro, suddiviso in rate da 651,55 euro. Infine Mutuo Rata Protetta, parametrato sull’Euribor 3 mesi con Tan al 4,28%, presenta rata mensile da 603,04 euro e montante complessivo da 108.547,20 euro.

Consente invece di ottenere fino al 50% del valore dell’immobile, il Mutuo ipotecario privati di Banca Popolare di Milano, a tasso fisso, variabile Euribor 3 mesi, variabile BCE e ad opzione. Dura dai 61 ai 360 mesi (30 anni), con spread al 4% e spese istruttorie pari allo 0,95% del capitale richiesto, variando tra i 500 e i 1.500 euro. Cambia invece in base all’importo la perizia tecnica: costa 252,08 euro per finanziamenti tra i 50.000 e i 150.000; 267,20 per quelli superiori a 150.000 e inferiori o uguali a 300.000 euro, e infine è pari a 332,75 euro per richieste tra i 300.001 e i 500.000 euro.

Il tasso fisso, al 6,01%, preventiva una rata mensile, utilizzando il simulatore di Of, da 675,52 euro, con un pagamento totale di 122.842,80 euro. Piccola, invece, la differenza tra il variabile Euribor 3 mesi e il BCE: il primo, con Tan al 4,33%, prevede un montante complessivo pari a 108.912,60 euro, suddiviso su 180 rate da 605,7 euro; il secondo, con Tan al 4,25%, indica una spesa totale di 108.327,60 euro e rate da 601,82 euro.

È sia a tasso fisso che variabile, Mutuo Liquidità di Banco Popolare, che finanzia fino al 50% del valore commerciale dell’immobile da 61 mesi a 20 anni. Entrambi presentano spread al 4,50%, istruttoria al 2% (minimo da erogare: 500 euro) e perizia tecnica a 320 euro.

Il tasso variabile, parametrato sull’Euribor 3 mesi, è pari al 4,83% e comporta, per un finanziamento da 80.000 euro della durata di 15 anni, rate mensili da 625,57 euro, per un totale da restituire pari a 112.602,60 euro. Diversamente, il tasso fisso, al 6,51%, prevede rate da 697,33 euro, che sommate implicano una spesa totale di 125.519 euro.

Mutuo Pratico di Deutsche Bank, variabile/fisso/misto, finanzia dai 35.000 ai 200.000 euro, non oltre comunque il 55% del valore dell’immobile, mentre la durata dipende dal tipo di tasso scelto: dai 5 ai 40 anni il tasso variabile; dai 10 ai 30 il variabile parametrato sul BCE, dai 5 ai 30 il fisso, dai 10 ai 40 il misto, dai 10 ai 20 il variabile, con rata costante e durata variabile. Quest’ultimo permette di unire i possibili vantaggi derivanti dalle oscillazioni del tasso variabile, con una rata costante.

Le oscillazioni del tasso applicato al mutuo incidono sulla durata del mutuo stesso: in presenza di tassi decrescenti, la durata del mutuo diminuirà fino ad un minimo di 18 mesi e un giorno; in presenza di tassi crescenti la durata del mutuo aumenterà fino ad un massimo di 30 anni. Se nel corso della durata del mutuo il piano di ammortamento raggiunge il limite massimo di 30 anni, per il verificarsi di un forte aumento del tasso di interesse, viene calcolata una “maxirata” di importo comprensivo di tutte le somme ancora dovute (in particolare, della quota interessi e della quota capitale non ancora rimborsate). Ammontano invece a 850 euro le spese istruttorie.

Utilizzando la simulazione di Of, Mutuo Pratico a tasso variabile parametrato sull’Euribor 3 mesi, (spread al 3,50%) e Tan al 3,83%, prevede rate da 584,96 euro con un totale da restituire di 105.292,80 euro; mentre il variabile parametrato sul BCE, (spread al 3,50%) e tasso al 3,75%, preventiva un montante complessivo da 104.720,40 euro, suddiviso in rate da 581,78 euro. Ammontano invece a 675,52 euro le rate mensili di Mutuo Pratico a tasso fisso, ( spread al 4%) Tan al 6,01%, preventivando un totale da restituire pari a 121.593,60 euro. ---- Il Mutuo Ipotecario Fondiario – Consumatore Liquidità, di Banco Desio, a tasso fisso, variabile o misto, copre fino al 50% del valore dell’immobile oggetto di ipoteca. La durata del finanziamento dipende dalla scelta del tasso: quello fisso ha una durata massima di 5 anni, con Tan massimo all’8%, mentre il variabile e il misto (di cui 5 anni devono essere a tasso fisso), durano entrambi massimo 30 anni. Il tasso variabile, parametrato sull’Euribor 3 o 6 mesi, con spread massimo di 7 punti percentuali, ammonta rispettivamente al 7,33% nel caso dell’Euribor 3 mesi e a 7,43% per l’Euribor 6 mesi; mentre il tasso misto, per il periodo di fisso, prevede un tasso all’8%, che scende al 7,33% o al 7,43% quando il piano di ammortamento diventa a tasso variabile. Le tre soluzioni condividono una spesa istruttoria pari all’1% dell’importo, minimo 400 euro, e una perizia tecnica che ammonta a 3.000 euro.

Facendo riferimento al simulatore di Of, l’opzione a tasso variabile parametrata sull’Euribor 3 mesi, prevede rate da 733,90 euro, da cui si ottiene un totale da restituire di 132.102 euro, cifra che sale di pochissimo se il tasso è parametrato sull’Euribor 6 mesi, con rate che comportano una spesa da 738,43 euro e totale di 132.917,40 euro.

Permette di ottenere fino al 70% del valore dell’immobile, 50% nel caso di lavoratori autonomi, professionisti e imprenditori, e comunque non oltre i 500.000 euro, il Mutuo Arancio di ING Direct con finalità di Liquidità, a tasso variabile, fisso o rinegoziabile 5/10 anni. Le durate del finanziamento cambiano a seconda del tasso: per il variabile, sono comprese tra i 10 e 30 anni; il fisso permette invece di scegliere tra 10 e 15 anni; mentre il rinegoziabile, il cui tasso si può modificare ogni 5 o 10 anni, prevede le durate di 10, 15, 20, 25, 30 anni.

Lo spread, nel caso del tasso variabile, varia a seconda del parametro di riferimento: è pari al 3% nel caso dell’Euribor 3 mesi, mentre nel caso in cui il tasso sia indicizzato sul BCE, ammonta al 4,55%. Lo spread del tasso fisso varia invece in base alla durata: è al 3,65% a 10 anni e al 3,85% a 15. Infine il tasso fisso 5 rinegoziabile prevede uno spread al 3,25% che si alza al 3,65% per il rinegoziabile fisso 10.

Utilizzando la simulazione di Of, si ottiene, per il mutuo variabile parametrato sull’Euribor 3 mesi, con Tan al 3,33%, rate da 565,25 euro e totale da rendere pari a 101.745 euro; nel caso in cui il tasso sia parametrato sul BCE, con Tan al 4,8%, i valori saliranno a 624,33 euro per le rate e 112.379,40 euro per il montante. La soluzione a tasso fisso, Tan al 5,86%, comporta invece rate mensili da 669,05 euro e una spesa totale, tra capitale e interessi, di 120.429 euro.

È possibile scegliere tra fisso, variabile e rinegoziabile per Mutuo Best Liquidità di Banca Etruria, che consente di ottenere fino al 70% del valore dell’immobile e fino al 50% nel caso in cui il mutuatario sia un libero professionista, lavoratore autonomo o imprenditore. Il finanziamento, della durata massima di 15 anni per il fisso e 30 anni per il variabile, prevede importi compresi tra i 50.000 e i 500.000 euro. Costa invece 2.000 euro l’istruttoria, mentre la perizia è a carico della banca. ---- Ipotizzando un finanziamento di 80.000 euro da restituire in 15 anni, l’opzione a tasso fisso, Tan al 6,21% (con spread al 4,20%), comporta, secondo simulazione di Of, rate mensili da 684,20 euro e montante da 123.156 euro; mentre il mutuo variabile, parametrato sull’Euribor 3 mesi, ( spread al 3,50%) e Tan al 3,83%, preventiva un totale da rimborsare di 105.292,80 euro, suddiviso tra rate da 584,96 euro.

I lavoratori dipendenti possono ottenere fino al 60% del valore del fabbricato posto in garanzia, mentre si fermano al 50% i professionisti autonomi: sono queste le condizioni del Mutuo Ipotecario/Mutuo casa di Banca Popolare di Sondrio, a tasso fisso, variabile e misto, con spread di massimo 6,5 punti percentuali, istruttoria minima di 150 euro e durata massima fissata a 25 anni. Per quanto riguarda la perizia tecnica, la spesa varia in base all’importo del mutuo: costa 200 euro per finanziamenti pari o inferiori a 1 milione di euro, 300 se la cifra erogata supera tale soglia.

Scegliendo la soluzione a tasso variabile, parametrata sull’Euribor 3 mesi, con Tan al 6,83%, si ottengono rate mensili da 711,48 euro e una spesa totale che ammonta a 128.066,40 euro. Diversamente per il caso del fisso, Tan all’8,01%, si ottengono rate da 764,98 euro e montante pari a 137.696,40 euro.

Infine, Banca Popolare Pugliese propone il Mutuo Liquidità sia a tasso fisso che variabile, finanziando non oltre l’80% del valore del fabbricato, con durate che coprono fino i 20 anni per il fisso e i 25 per il variabile, entrambi con spread al 5,5% e istruttoria compresa tra gli 800 e i 2.500 euro, pari allo 0,90% dell’importo.

Il valore del tasso variabile, parametrato sull’Euribor 6 mesi, ammonta al 5,93%, il quale implica, seguendo la simulazione fornita da Of, rate da 672,06 euro e montante pari a 120.970,80 euro, valore che sale a 133.570,80 euro nel caso del tasso fisso, Tan al 7,51%, con rate quindi da 742,06 euro.

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Data prima pubblicazione: 5 giugno 2014

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